Kurz gesagt: zusätzlich zum Kaufpreis zahlt ein Käufer in Kroatien typischerweise rund 5-8 % Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer (3 %), die Maklerprovision (2-3 % + MwSt.), den Notar (rund 40 €) und die Grundbucheintragung (rund 40 €). Bei Neubauten vom Bauträger ist im Preis bereits die Mehrwertsteuer von 25 % enthalten statt der 3 % Grunderwerbsteuer, sodass die Nebenkosten meist unter 1 % bleiben.
Wer zahlt was - der Überblick
- Grunderwerbsteuer - 3 %: zahlt der Käufer, auf den Marktwert der Immobilie. Den Bescheid stellt die Steuerverwaltung nach dem Kauf aus, und die Steuer ist innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung zu zahlen.
- Mehrwertsteuer - 25 % (nur Neubauten von umsatzsteuerpflichtigen Verkäufern): ist bereits im ausgewiesenen Preis enthalten. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer werden nie gleichzeitig fällig - immer nur eine von beiden.
- Maklerprovision - 2-3 % + MwSt.: seit dem 7. Juli 2026 darf der Makler die Provision nur der Partei berechnen, die mit ihm einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat - der Käufer zahlt sie nur, wenn er einen solchen Vertrag unterschrieben hat.
- Notar - rund 40 €: Beglaubigung der Unterschriften auf dem Kaufvertrag, je nach Anzahl der Unterschriften und Kopien. Anders als in Deutschland oder Österreich wickelt der Notar in Kroatien nicht den gesamten Kauf ab - den Vertrag erstellt üblicherweise ein Rechtsanwalt. Bei einem Kauf mit Kredit kommt die Solemnisierung des Vertrags hinzu, deren Preis von der Kredithöhe abhängt.
- Grundbucheintragung - rund 40 €: die Gerichtsgebühr für die Eintragung des Eigentums.
- Rechtsanwalt: die reine Vertragserstellung liegt üblicherweise bei 0,5-1 % des Immobilienwerts, volle rechtliche Begleitung (Prüfung von Eigentum, Lasten und Unterlagen) bei etwa 1-1,5 % - pauschal oder als Prozentsatz vereinbart; bei manchen Agenturen in der Provision enthalten.
- Energieausweis: Kosten des Verkäufers - den Käufer belastet er nicht.
Beispiel: Wohnung für 200.000 € (Bestandsimmobilie, Kauf über eine Agentur)
- Preis der Wohnung: 200.000 €
- Grunderwerbsteuer (3 %): 6.000 €
- Maklerprovision (2 % + MwSt.): 5.000 €
- Notar und Grundbuch: rund 80 €
- Gesamt: rund 211.080 €, also etwa 5,5 % über dem Kaufpreis
Wenn die Maklerprovision den Rechtsanwalt und die Gebühren einschließt (bei einem Teil der Agenturen ist das der Fall), ist der obige Betrag zugleich der Endbetrag. Falls nicht, rechnen Sie die Anwaltskosten hinzu.
Neubau: eine andere Rechnung
Beim Kauf eines Neubaus von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger gilt ein anderes Regime:
- im ausgewiesenen Preis ist bereits die Mehrwertsteuer von 25 % enthalten - die Grunderwerbsteuer von 3 % entfällt;
- beim Kauf direkt vom Bauträger fällt oft keine Maklerprovision an;
- es bleiben nur die Fixkosten: Notar, Grundbuch und eventuell Rechtsanwalt.
Deshalb kostet ein Neubau vom Bauträger über den ausgewiesenen Preis hinaus typischerweise weniger als 1 % zusätzlich.
Steuererstattung für Erstkäufer
Kroatische Staatsbürger unter 45 Jahren, die mit dem Kauf ihrer ersten Wohnimmobilie den eigenen Wohnbedarf decken (Vertrag nach dem 1. Januar 2025), können die Erstattung von 100 % der gezahlten Grunderwerbsteuer beantragen, bzw. bis zu 50 % der Mehrwertsteuer bei Neubauten. Der Antrag wird innerhalb von 24 Monaten nach Vertragsabschluss bei der APN (staatliche Immobilienagentur) gestellt; Voraussetzung ist der gemeldete Wohnsitz an der Adresse der Immobilie. Fünf Jahre nach der Auszahlung darf die Immobilie weder verkauft noch vermietet und der Wohnsitz nicht abgemeldet werden - andernfalls ist die Förderung mit Zinsen zurückzuzahlen.
Was ausländische Käufer wissen sollten
- Eine OIB (kroatische persönliche Identifikationsnummer) ist Pflicht für den Kauf und die Grundbucheintragung - jede Stelle der Steuerverwaltung stellt sie kostenlos aus.
- Bürger der EU, des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) und der Schweiz kaufen zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger - seit dem 1. Juli 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Grundstücke.
- Bürger anderer Staaten benötigen die Zustimmung des Justizministeriums nach dem Gegenseitigkeitsprinzip - das Verfahren kann Monate dauern, weshalb der Kauf über eine kroatische Gesellschaft eine häufige Alternative ist. Mit einer Gesetzesänderung von 2025 werden Bürger von OECD-Staaten (z. B. USA, Großbritannien, Kanada) EU-Bürgern gleichgestellt, sobald Kroatien der OECD beitritt - erwartet im Laufe des Jahres 2026; ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Grundstücke und Schutzgebiete.
- Ein Käufer, der kein Kroatisch versteht, braucht beim Notar einen Gerichtsdolmetscher; die Kosten richten sich nach dessen Tarif und der Dauer der Beglaubigung.
Häufige Fragen
Zahle ich Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer?
Nein, nie beides. Bestandsimmobilien und Käufe von Privatpersonen: 3 % Grunderwerbsteuer. Neubauten vom umsatzsteuerpflichtigen Bauträger: 25 % Mehrwertsteuer, bereits im Preis enthalten.
Wer meldet den Kauf der Steuerverwaltung?
Der Notar übermittelt den Vertrag nach der Beglaubigung von Amts wegen an die Steuerverwaltung - der Käufer muss nichts selbst melden und wartet lediglich auf den Steuerbescheid.
Wie viel sollte ich über den Kaufpreis hinaus einplanen?
Bestandsimmobilie über eine Agentur: etwa 5-8 %. Neubau vom Bauträger: meist unter 1 %.
Gehört die Maklerprovision zur Steuerbemessungsgrundlage?
Nein - die Steuer von 3 % wird auf den Marktwert der Immobilie berechnet, ohne die Provision.
Was zahlt der Verkäufer?
Seinen Anteil an der Maklerprovision, den Energieausweis und eventuell die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn er innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb verkauft - mit Ausnahmen, etwa wenn er selbst darin gewohnt hat.
Quellen: Gesetz über die Grunderwerbsteuer (zakon.hr), kroatische Steuerverwaltung (porezna-uprava.gov.hr), APN (apn.hr), Ministerium für Justiz und Verwaltung (mpudt.gov.hr), gov.hr.