Ukratko: uz cijenu nekretnine kupac u Hrvatskoj tipično plaća još oko 5-8 % dodatnih troškova: porez na promet nekretnina (3 %), agencijsku proviziju (2-3 % + PDV), javnog bilježnika (oko 40 €) i uknjižbu (oko 40 €). Kod novogradnje od investitora umjesto 3 % poreza u cijeni je već PDV od 25 %, pa su dodatni troškovi obično ispod 1 %.
Tko što plaća - pregled
- Porez na promet nekretnina - 3 %: plaća kupac, na tržišnu vrijednost nekretnine. Rješenje izdaje Porezna uprava nakon kupnje, a porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja.
- PDV - 25 % (samo novogradnja od obveznika PDV-a): već je uračunat u istaknutu cijenu. Porez na promet i PDV nikad se ne plaćaju istovremeno - ili jedno ili drugo.
- Agencijska provizija - 2-3 % + PDV: od 7. srpnja 2026. (NN 69/2026) posrednik proviziju naplaćuje samo strani s kojom je sklopio ugovor o posredovanju - kupac je plaća samo ako je takav ugovor potpisao.
- Javni bilježnik - oko 40 €: ovjera potpisa na kupoprodajnom ugovoru, ovisno o broju potpisa i preslika. Kod kupnje na kredit dodatno se plaća solemnizacija ugovora, čija cijena ovisi o visini kredita.
- Uknjižba u zemljišne knjige - oko 40 €: sudska pristojba za upis prava vlasništva.
- Odvjetnik: sam sastav ugovora okvirno 0,5-1 % vrijednosti nekretnine, puna pravna podrška (provjera vlasništva, tereta i dokumentacije) oko 1-1,5 % - ugovara se fiksno ili kao postotak, a kod dijela agencija uključen je u proviziju.
- Energetski certifikat: trošak prodavatelja - kupca ne tereti.
Primjer: stan od 200.000 € (starogradnja, kupnja preko agencije)
- Cijena stana: 200.000 €
- Porez na promet nekretnina (3 %): 6.000 €
- Provizija agencije (2 % + PDV): 5.000 €
- Javni bilježnik i uknjižba: oko 80 €
- Ukupno: oko 211.080 €, odnosno oko 5,5 % povrh cijene
Ako provizija agencije uključuje odvjetnika i pristojbe (kod dijela agencija uključuje), gornji je iznos ujedno i konačan. Ako ne uključuje, dodajte trošak odvjetnika.
Novogradnja: drugačija matematika
Kod kupnje novogradnje od investitora koji je u sustavu PDV-a vrijedi drugačiji režim:
- u istaknutoj cijeni već je sadržan PDV od 25 % - porez na promet od 3 % se ne plaća;
- kod kupnje izravno od investitora agencijske provizije često nema;
- ostaju samo fiksni troškovi: bilježnik, uknjižba i eventualno odvjetnik.
Zato novogradnja od investitora povrh istaknute cijene tipično košta manje od 1 % dodatno.
Povrat poreza za kupce prve nekretnine
Hrvatski državljani mlađi od 45 godina koji kupnjom prve stambene nekretnine rješavaju vlastito stambeno pitanje (ugovor sklopljen nakon 1. siječnja 2025.) mogu ostvariti povrat 100 % plaćenog poreza na promet nekretnina, odnosno do 50 % PDV-a kod novogradnje. Zahtjev se podnosi APN-u u roku od 24 mjeseca od sklapanja ugovora, a uvjet je prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine. Pet godina od isplate potpore nekretnina se ne smije prodati ni iznajmiti, a prebivalište se ne smije odjaviti - u protivnom se potpora vraća s kamatama.
Posebnosti za strane kupce
- OIB je obavezan za kupnju i uknjižbu - izdaje ga Porezna uprava, besplatno.
- Državljani EU-a, EEA-e (Island, Lihtenštajn, Norveška) i Švicarske kupuju pod istim uvjetima kao hrvatski državljani - od 1. srpnja 2023. to uključuje i poljoprivredno zemljište.
- Državljani ostalih zemalja trebaju suglasnost Ministarstva pravosuđa po načelu uzajamnosti - postupak zna trajati mjesecima, pa je česta alternativa kupnja preko hrvatske tvrtke. Izmjenom zakona iz 2025. građani država članica OECD-a (npr. SAD, Ujedinjeno Kraljevstvo, Kanada) izjednačit će se s EU građanima čim Hrvatska postane članica OECD-a, što se očekuje tijekom 2026. - uz iznimku poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih područja.
- Kupac koji ne razumije hrvatski kod javnog bilježnika treba sudskog tumača; trošak se obračunava prema tumačevoj tarifi, ovisno o trajanju ovjere.
Česta pitanja
Plaćam li i porez na promet i PDV?
Ne, nikad oboje. Starogradnja i kupnja od privatne osobe: porez na promet od 3 %. Novogradnja od investitora u sustavu PDV-a: PDV od 25 %, već uračunat u cijenu.
Tko prijavljuje kupnju Poreznoj upravi?
Javni bilježnik nakon ovjere potpisa dostavlja ugovor Poreznoj upravi po službenoj dužnosti - kupac ne mora ništa sam prijavljivati, nego čeka rješenje o porezu.
Koliko ukupno da računam povrh cijene?
Starogradnja preko agencije: okvirno 5-8 %. Novogradnja od investitora: obično ispod 1 %.
Ulazi li provizija agencije u osnovicu poreza?
Ne - porez od 3 % računa se na tržišnu vrijednost nekretnine, bez provizije.
Što plaća prodavatelj?
Svoj dio agencijske provizije, energetski certifikat te eventualno porez na dohodak od otuđenja ako nekretninu prodaje unutar tri godine od nabave - uz iznimke, primjerice ako je u njoj stanovao.
Izvori: Zakon o porezu na promet nekretnina (zakon.hr), Porezna uprava (porezna-uprava.gov.hr), APN (apn.hr), Ministarstvo pravosuđa i uprave (mpudt.gov.hr), gov.hr.