Neubaupreise und Gehälter in Zagreb: 25 Jahre im Vergleich

Quellen und Methodik

Die Zahlen stammen aus zwölf Ausgaben des Statistischen Jahrbuchs der Stadt Zagreb und aus Veröffentlichungen des kroatischen Statistikamts. Wir danken allen, die diese Daten Jahr für Jahr erheben, aufbereiten und veröffentlichen.

Woher die Zahlen stammen

Die Preise für 2001–2023 stammen aus dem Jahrbuch, die für 2024–2026 aus der DZS-Veröffentlichung über die Verkaufspreise von Neubauwohnungen. Das DZS erhebt die Daten über den vierteljährlichen Bericht zu den Verkaufspreisen von Neubauwohnungen; das Jahrbuch übernimmt diese Angaben. In den Tabellen unter den Diagrammen stehen zu jeder Zahl die Ausgabe und die Seite der Quelle.

Den Bericht füllen juristische Personen aus, die Wohnungen sowohl bauen als auch verkaufen. Erfasst werden die Kaufpreise aus abgeschlossenen Verträgen, keine Angebotspreise aus Inseraten.

Wie wir die Zahlen geprüft haben

Wir haben die Angaben für jedes Jahr auf drei Arten geprüft. Die Jahrbücher decken überlappende Zeiträume ab: Für fast jedes Jahr finden sich Angaben in zwei bis fünf Ausgaben, und die Werte stimmen überein. Außerdem schlüsselt das Jahrbuch den Gesamtpreis in drei Bestandteile auf, die sich für vierundzwanzig Jahre exakt zum Gesamtpreis addieren. Die Umrechnung von Kuna in Euro haben wir anhand der Jahre geprüft, deren Werte in beiden Währungen veröffentlicht wurden.

Was den Vergleich zwischen den Jahren beeinflusst

Seit 2004 fließen auch Verkäufe aus dem staatlich geförderten Wohnungsbauprogramm POS in die Preisangaben ein. Die Wohnungen werden zu Preisen unter dem Marktniveau verkauft. Ihr Anteil an den Verkäufen schwankt von Jahr zu Jahr; deutlich wirkt er sich nur 2016 auf den Durchschnitt aus. Damals entfielen 430 der 1.570 verkauften Wohnungen auf das Programm, zu durchschnittlich 1.080 €/m². Mit diesen Wohnungen liegt der Jahresdurchschnitt bei 1.355 €, ohne sie bei 1.462 € (Jahrbuch 2022, Tabelle 13.9, S. 223).

Wir verwenden den veröffentlichten Durchschnitt einschließlich der geförderten Wohnungen, weil sie tatsächlich gut ein Viertel der damaligen Verkäufe ausmachten. Auch ohne sie gehört 2016 gemessen am Durchschnittsgehalt zu den günstigsten Jahren: Ein Quadratmeter hätte dann 1,68 statt 1,55 durchschnittliche Nettomonatsgehälter gekostet, noch immer deutlich weniger als die 2,31 Monatsgehälter von 2008.

In den übrigen Jahren mit einer solchen Aufschlüsselung entfallen zwischen einem halben und acht Prozent der verkauften Wohnungen auf das Programm. Dadurch verändert sich der Jahresdurchschnittspreis um weniger als vier Prozent. Die Aufschlüsselung nach Verkäufern erschien erstmals im Jahrbuch 2022 und enthält Angaben ab 2015.

Veröffentlichte Zahlen können nachträglich revidiert werden. Im Jahrbuch stand für 2024 ein Preis von 2.872 €; in einer späteren Veröffentlichung korrigierte das DZS ihn auf 2.917 €. Wir verwenden durchgehend die zuletzt veröffentlichte Angabe.

Für 2001–2024 verwenden wir das im Jahrbuch veröffentlichte durchschnittliche Nettomonatsgehalt des jeweiligen Jahres. Für 2025 und 2026 bilden wir den Durchschnitt der verfügbaren Quartalsangaben des DZS für Zagreb. Die beiden Methoden ergeben nicht genau denselben Wert. Für 2024, das einzige Jahr mit Angaben nach beiden Methoden, nennt das Jahrbuch 1.510 €, während der Durchschnitt der vier Quartale 1.530 € beträgt. Der Unterschied von 1,3 % ändert nichts am Ergebnis.

Median oder Durchschnitt?

Jährliche Angaben zum Mediangehalt werden für Zagreb nicht veröffentlicht. Wir haben den Median anhand der Verteilung nach Gehaltsklassen geschätzt, die das Jahrbuch bis zur Ausgabe 2017 veröffentlichte. Für 2014, 2015 und 2016 ergaben sich so 86 %, 87 % und 86 % des jeweiligen Durchschnittsgehalts. Für Kroatien insgesamt lag der Median im Dezember 2024 bei 85 % des Durchschnittsgehalts.

Da uns vergleichbare Angaben zum Mediangehalt für den gesamten Zeitraum fehlen, weisen wir sie in den Tabellen nicht aus.

Vergleich mit dem gesamten Wohnimmobilienmarkt

Für den gesamten Wohnimmobilienmarkt verwenden wir den Wohnimmobilienpreisindex. Er beruht auf Daten der Steuerverwaltung zu Verkäufen neuer und bestehender Wohnungen und Häuser. Die Veröffentlichung vom 9. Januar 2026 verwendet 2015 als Basisjahr. Die Datenbank des DZS (PC-Axis, Tabellen 1.4 und 1.5) führt denselben Index nach Quartalen und Jahren zurück bis 2002 mit dem Basisjahr 2025; wir haben ihn selbst auf 2015 umbasiert. Nach dem Index auf alter Basis lagen die Preise in der Stadt Zagreb im dritten Quartal 2025 beim 2,57-Fachen des Niveaus von 2015. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Neubauwohnungen in unseren Daten lag 2025 beim Doppelten des Werts von 2015.

Auf nationaler Ebene unterscheidet der Index zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Im dritten Quartal 2025 lagen die Neubaupreise beim 1,86-Fachen ihres Niveaus von 2015, die Preise von Bestandsimmobilien beim 2,39-Fachen. Für Zagreb wird diese Aufschlüsselung nicht veröffentlicht.

Bei Neubauwohnungen kennen wir sowohl den Quadratmeterpreis als auch das durchschnittliche Nettomonatsgehalt und können das eine durch das andere teilen. Für den gesamten Wohnimmobilienmarkt liegt dagegen ein Preisindex vor, kein Quadratmeterpreis. Zusammen mit den Gehaltsdaten zeigt der Index, wie sich die Preise im Verhältnis zu den Gehältern verändert haben. Wie viele Monatsgehälter ein Quadratmeter kostet, lässt sich daraus nicht ablesen. Das Jahrbuch enthält keine Tabelle zum gesamten Wohnimmobilienmarkt, sondern nur zu den verkauften Neubauwohnungen.

Um die Veränderung der Erschwinglichkeit zu ermitteln, teilen wir den Preisfaktor durch den Gehaltsfaktor für denselben Zeitraum. Zwischen 2015 und 2025 stieg das durchschnittliche Zagreber Nettogehalt auf das 1,94-Fache des Werts von 2015. Der Quadratmeterpreis von Neubauwohnungen erreichte das 2,00-Fache, der Zagreber Wohnimmobilienpreisindex das 2,57-Fache des jeweiligen Werts von 2015. Den Index für das dritte Quartal 2025 vergleichen wir dabei mit dem Jahresdurchschnitt des Nettomonatsgehalts. Der Index erfasst Wohnungen und Häuser; der Wert des zugehörigen Grundstücks ist im Kaufpreis enthalten. Er zeigt Preisveränderungen, keine Quadratmeterpreise.

Im vorigen Artikel haben wir die Angebotspreise von Neubauwohnungen verfolgt: Wie ändern Verkäufer ihren Angebotspreis in den ersten zwei Monaten nach Veröffentlichung des Inserats?

Quellen

Statistisches Jahrbuch der Stadt Zagreb, Ausgaben 2004–2025: Preise in Tabelle 13.12, in manchen Ausgaben in Tabelle 13.8; Preise nach Verkäufern in Tabelle 13.9; Gehälter in Tabelle 7.1; Verteilung der Gehälter nach Gehaltsklassen in Tabelle 7.3. Kroatisches Statistikamt: Verkaufspreise von Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2026, Kennung GRAD-2026-4-1/1; durchschnittliche monatliche Netto- und Bruttogehälter der Beschäftigten nach Gespanschaften, Kennungen RAD-2024-1-6/1 bis /4 für den Vergleich der Berechnungsmethoden, RAD-2025-1-6/1 bis /4 sowie RAD-2026-1-6/1 und /2; Wohnimmobilienpreisindizes für das dritte Quartal 2025, Kennung CIJ-2025-2-1/3. PC-Axis-Datenbank, Preise: Wohnimmobilienpreisindizes, Tabellen 1.4 (nach Quartalen) und 1.5 (nach Jahren), abgerufen am 26. Oktober 2026.

Als Gehalt verwenden wir den durchschnittlichen monatlichen Nettoverdienst je Beschäftigtem bei juristischen Personen, staatlichen Stellen und kommunalen Verwaltungseinheiten. Beschäftigte in Gewerbebetrieben ohne eigene Rechtspersönlichkeit und in freiberuflichen Praxen sowie Landwirte sind nicht erfasst. Alle Beträge sind nominal, also nicht inflationsbereinigt.