Cijene novogradnje i plaće u Zagrebu kroz 25 godina

Izvori i postupak

Ove brojke dolaze iz dvanaest izdanja Statističkog ljetopisa Grada Zagreba i iz objava Državnog zavoda za statistiku. Zahvaljujemo svima koji ih iz godine u godinu prikupljaju, obrađuju i objavljuju.

Odakle su brojke

Cijene za razdoblje od 2001. do 2023. dolaze iz ljetopisa, a za razdoblje od 2024. do 2026. iz objave Državnog zavoda za statistiku o cijenama prodanih novih stanova. Podatke prikuplja Državni zavod za statistiku kroz Tromjesečni izvještaj o cijenama prodanih novih stanova, a ljetopis ih pretiskuje. Uz svaku brojku u tablicama ispod grafova stoji izdanje i stranica na kojoj je objavljena.

Taj izvještaj ispunjavaju pravne osobe koje stanove i grade i prodaju, a cijena dolazi iz realiziranog ugovora, ne iz oglasa ili traženih cijena.

Kako su provjerene

Svaka je godina provjerena na tri načina. Izdanja ljetopisa se preklapaju, pa je gotovo svaka godina objavljena u dvije do pet knjiga i sve se slažu. Ljetopis uz ukupnu cijenu tiska i tri iznosa od kojih se ona sastoji, a oni za dvadeset četiri godine daju točan zbroj. Pretvorbu kuna u eure provjerili smo na godinama koje su tiskane u obje valute.

Što remeti usporedbu godina

Od 2004. su u cijene uključeni i stanovi iz programa društveno poticane stanogradnje, koji su jeftiniji od tržišnih. Njihova težina mijenja se od godine do godine, a bitna je samo u 2016. Te je godine 430 od 1.570 prodanih stanova bilo iz tog programa, po 1.080 € za kvadrat, pa prosjek godine iznosi 1.355 €, a bez njih 1.462 € (ljetopis 2022., tablica 13.9, str. 223).

Računamo s objavljenim prosjekom, dakle s tim programom unutra, jer je nešto više od četvrtine stanova te godine doista plaćeno po toj cijeni. Ni bez njega 2016. ne prestaje biti među najpovoljnijim godinama: omjer prema plaći tada iznosi 1,68 umjesto 1,55, i dalje daleko ispod 2,31 iz 2008.

U ostalim godinama za koje podjela postoji taj program čini od pola do osam posto prodanih stanova i prosjek godine pomiče za manje od četiri posto. Podjelu po prodavatelju ljetopis objavljuje tek od izdanja 2022., i to za razdoblje od 2015. nadalje.

Osim toga, brojke se revidiraju. Cijenu za 2024. ljetopis je tiskao kao 2.872 €, a kasnija objava DZS-a kao 2.917. Svugdje je uzet najnoviji objavljeni podatak.

Plaća za razdoblje od 2001. do 2024. je godišnji prosjek iz ljetopisa, a za 2025. i 2026. prosjek tromjesečnih objava Državnog zavoda. Te dvije metode ne daju posve isti broj: za 2024., jedinu godinu za koju postoje obje, ljetopis tiska 1.510 €, a prosjek četiri tromjesečja 1.530. Razlika od 1,3 posto na zaključak ne utječe.

Medijan ili prosjek

Medijalna plaća za Zagreb ne objavljuje se po godinama. Procijenili smo je iz raspodjele plaća po razredima, koju je ljetopis objavljivao do izdanja 2017.: u Zagrebu je 2014., 2015. i 2016. iznosila 86, 87 i 86 posto prosječne. Državni podatak za prosinac 2024. daje 85 posto na razini Hrvatske.

Za cijelo promatrano razdoblje nemamo usporediv niz medijalnih plaća, pa ga u tablicama ne prikazujemo.

Usporedba s cijelim tržištem

Cijelo tržište pratimo indeksom cijena stambenih objekata, koji iz podataka Porezne uprave prati stvarne kupoprodaje novih i postojećih stanova i kuća. Priopćenje od 9. siječnja 2026. daje ga uz 2015. kao polazište. Baza podataka Zavoda (PC-Axis, tablice 1.4 i 1.5) sadrži isti indeks po tromjesečjima i godinama od 2002., s 2025. kao polazištem, pa smo ga sami sveli na 2015. Na staroj osnovi, cijene u Gradu Zagrebu u trećem tromjesečju 2025. stoje 2,57 puta više, a naš niz novogradnje za 2025. dvostruko.

Na razini Hrvatske indeks razdvaja nove i postojeće objekte: novi stoje 1,86 puta više nego 2015., a postojeći 2,39 puta. Za Zagreb to razdvajanje ne postoji.

Za novogradnju znamo i cijenu kvadrata i plaću, pa ih dijelimo. Za nekretnine u cjelini objavljuje se samo indeks, dakle koliko su cijene porasle, ne i koliko kvadrat košta, pa za to tržište znamo za koliko je kupnja postala teža, ali ne i koliko plaća traži. Ljetopis nema nijednu tablicu o cijelom tržištu, samo onu o prodanim novim stanovima.

Promjenu priuštivosti računamo tako da rast cijene podijelimo rastom plaće u istom razdoblju. Prosječna zagrebačka neto plaća narasla je od 2015. do 2025. 1,94 puta, cijena novogradnje 2,00 puta, a indeks svih nekretnina u Zagrebu 2,57 puta. Indeks se pritom uzima za treće tromjesečje 2025. uz godišnji prosjek mjesečne neto plaće, obuhvaća stanove i kuće s vrijednošću zemljišta uključenom u cijenu, i daje samo omjer, ne cijenu po kvadratu.

Tražene cijene novogradnje pratili smo u prethodnom članku: što prodavatelji rade s traženom cijenom u prva dva mjeseca nakon objave oglasa.

Izvori

Statistički ljetopis Grada Zagreba, izdanja od 2004. do 2025.: cijene u tablici 13.12, u nekim izdanjima 13.8. Cijene po prodavatelju su u tablici 13.9, plaće u tablici 7.1, a raspodjela plaća po razredima u tablici 7.3. Državni zavod za statistiku: Cijene prodanih novih stanova u prvom polugodištu 2026., oznaka GRAD-2026-4-1/1. Prosječne mjesečne neto i bruto plaće zaposlenih po županijama, oznake RAD-2024-1-6/1 do /4 za usporedbu dvaju načina izračuna, RAD-2025-1-6/1 do /4 i RAD-2026-1-6/1 i /2. Indeksi cijena stambenih objekata za treće tromjesečje 2025., oznaka CIJ-2025-2-1/3. PC-Axis baza, Cijene, Indeksi cijena stambenih objekata, tablice 1.4 (po tromjesečjima) i 1.5 (po godinama), preuzeto 26. 10. 2026.

Plaća je prosječna mjesečna neto plaća po zaposlenome u pravnim osobama, tijelima državne vlasti i jedinicama lokalne samouprave. Ne obuhvaća obrte, slobodne profesije ni poljoprivrednike. Sve je nominalno, bez prilagodbe inflaciji.