Što se događa s traženom cijenom novog stana u prva dva mjeseca oglašavanja ?

Kad se govori o cijenama stanova, novogradnja je uvijek u prvom planu. Nekretninski puls u analizi od 14. listopada govori o većoj ponudi novih stanova kao načinu smirivanja cijena. U ovom članku gledamo što investitori trenutačno rade s cijenama dok stan u novogradnji stoji u oglasniku.

Na Kvadratku bilježimo svaku promjenu tražene cijene iz oglasa. Od početka srpnja pratili smo 7.186 oglasa za prodaju novih stanova i 4.833 oglasa za stanove u starijim zgradama. Prvo brojimo svaki stan zasebno, a zatim nove stanove grupiramo po zgradama.

Što kupac treba znati o sniženjima

1. Sniženje je iznimka. U prva dva mjeseca pojeftini približno pet od sto novih stanova, a jedan poskupi.
2. Kad cijena padne, iznos može biti osjetan. Među sniženim novim stanovima u cijelom razdoblju praćenja tipično sniženje iznosilo je oko 22.000 eura.
3. Vrijedi pogledati i ostale stanove u zgradi. Prodavatelji često snize cijene više stanova istog dana.

Analiza se temelji na traženim cijenama iz oglasa, pa eventualni popusti dogovoreni s kupcem u njoj nisu vidljivi.

Sniženja su upola rjeđa nego kod starijih stanova

Oglase smo počeli pratiti u različito vrijeme, pa neki imaju dulju povijest cijene od drugih. Zato smo za usporedbu novih i starijih stanova izdvojili oglase za koje možemo pratiti prvih 60 dana od objave.

Od svakih sto novih stanova u ta dva mjeseca pojeftinilo ih je približno pet. Među stanovima u starijim zgradama pojeftinilo ih je približno deset. Novi stanovi, dakle, pojeftinjuju upola rjeđe.

Kolika su sniženja

Kod stanova kojima je cijena snižena, tipično sniženje iznosilo je 6,5 % za nove stanove i 5,8 % za stanove u starijim zgradama. U eurima je to oko 22.000 eura za nove i oko 15.000 eura za starije stanove.

Cijene novih stanova i rastu

U cijelom razdoblju praćenja sniženja su i kod novih stanova bila češća od povećanja, ali ne mnogo. Od deset novih stanova čija se cijena na kraju razlikovala od početne, šest je imalo nižu, a četiri višu cijenu. Kod starijih stanova od deset takvih osam je pojeftinilo, a dva poskupjela. Povećanja su pritom jednako velika kao sniženja, oko 6 %.

Cijena novog stana u oglasu, dakle, nije jednosmjerna ulica prema dolje.

Više stanova pojeftini istog dana

Kvadratko na stranicama sve oglase za istu nekretninu prikazuje kao jednu ponudu. U ovoj analizi isti stan iste agencije brojimo jednom, a sve stanove istog projekta gledamo skupa, kao jednu zgradu. Tako velika zgrada s trideset stanova ne prevagne nad malom s tri. Dobili smo 502 zgrade.

Zatim smo pogledali koliko je zgrada imalo barem jedno sniženje ili povećanje cijene. Svaku zgradu brojimo jednom, bez obzira na broj oglašenih stanova. U svakoj trinaestoj zgradi barem je jedan stan pojeftinio. U isto toliko zgrada barem je jedan stan poskupio.

Među zgradama sa sniženjem, u više od polovice pojeftinilo je više stanova, i to gotovo uvijek istog dana. U jednoj zgradi cijene svih osam praćenih stanova snižene su tri puta u mjesec dana. Ukupno sniženje iznosilo je 20 %. Isto vrijedi za povećanja, i ona dolaze za više stanova odjednom.

Kod starijih stanova o cijeni odlučuje svaki vlasnik za sebe. U novogradnji isti prodavatelj često određuje cijene za više stanova u projektu, pa se cjenik mijenja odjednom. Tipično sniženje po zgradi je 6 %, oko 20.000 eura po stanu.

Kad stiže prvo sniženje

Među stanovima koji su pojeftinili u prvih 60 dana oglašavanja, prvo sniženje novog stana zabilježeno je tipično nakon 32 dana. Kod starijih stanova nakon 23 dana.

Gledaju li se svi stanovi koje pratimo od dana objave, bez obzira na to kad su pojeftinili, vrijeme do prvog sniženja bilo je gotovo jednako, oko tri tjedna za obje skupine.

Povijest cijene na oglasu

Povijest cijene na svakom oglasu na Kvadratku pokazuje je li prodavatelj već mijenjao traženu cijenu. Spremanjem oglasa u favorite možete primati obavijesti o sniženjima cijene.

Kako smo računali

1. Izvor. Oglasi za prodaju stanova na Kvadratku s barem jednim zapisom cijene u razdoblju praćenja. Pratimo tražene cijene iz oglasa, ne postignute.
2. Promjena cijene. Za svaki oglas uspoređujemo prvu i zadnju zabilježenu cijenu. Sitne izmjene od par eura, očite greške u unosu i pokušaje manipulacije sustav sam prepoznaje i ne broji ih kao promjenu.
3. Oglasi maknuti s oglasnika. Stan koji je u međuvremenu prodan ili povučen ostaje u uzorku ako ima barem jedan zapis cijene u razdoblju praćenja, i kad se cijena nije mijenjala.
4. Usporedba novih i starijih stanova. U nju ulaze oglasi objavljeni tijekom ljeta koje pratimo od dana objave i od čije je objave prošlo najmanje 60 dana. Gledamo što se s cijenom dogodilo u tih prvih 60 dana. Oglas nije morao ostati u ponudi cijelo vrijeme.
5. Dupli oglasi. Isti stan koji ista agencija objavi više puta brojimo jednom.
6. Zgrada. Oglasi iste agencije ili investitora koje naš sustav poveže u isti projekt, u istom naselju, najmanje tri stana, uz većinu novih stanova. Isto grupiranje koristi i naš pregled novogradnje.
7. Prvo sniženje. Računamo ga samo za oglase koje pratimo od dana objave, do prve cijene niže od početne.
8. Tipično znači medijan: pola sniženja je manje od te brojke, pola veće. Postoci i iznosi u eurima računati su na istim oglasima. Aktualne brojke za sve vrste nekretnina nalaze se na stranici sniženja.