Sinken die Preise für Neubauwohnungen in Kroatien?

Wenn über Wohnungspreise gesprochen wird, stehen Neubauten immer im Vordergrund. Die Analyse Nekretninski puls vom 14. Oktober spricht von einem größeren Angebot an neuen Wohnungen als Weg, die Preise zu beruhigen. In diesem Artikel schauen wir, was Bauträger mit den Preisen tatsächlich tun, während eine Neubauwohnung inseriert ist.

Kvadratko erfasst jede Änderung des Angebotspreises in einem Inserat. Seit Anfang Juli haben wir 7.186 Verkaufsinserate für Neubauwohnungen und 4.833 Inserate für Wohnungen in älteren Gebäuden beobachtet. Zuerst zählen wir jedes Inserat einzeln, danach fassen wir Neubauwohnungen nach Gebäuden zusammen.

Was Käufer über Preissenkungen wissen sollten

1. Eine Preissenkung ist die Ausnahme. In den ersten zwei Monaten werden etwa fünf von hundert Neubauwohnungen günstiger, eine wird teurer.
2. Wenn der Preis sinkt, kann der Betrag spürbar sein. Bei Neubauwohnungen, deren Preis im gesamten Beobachtungszeitraum gesenkt wurde, lag die typische Senkung bei rund 22.000 Euro.
3. Es lohnt sich, auch die anderen Wohnungen im Gebäude anzusehen. Verkäufer senken oft die Preise mehrerer Wohnungen am selben Tag.

Die Analyse beruht auf Angebotspreisen aus Inseraten, daher sind eventuelle mit dem Käufer vereinbarte Nachlässe in diesen Daten nicht sichtbar.

Neubauwohnungen werden halb so oft günstiger

Wir haben die Inserate zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu beobachten begonnen, deshalb haben manche eine längere Preishistorie als andere. Für einen fairen Vergleich von neuen und älteren Wohnungen haben wir daher Inserate ausgewählt, die wir in ihren ersten 60 Tagen nach der Veröffentlichung verfolgen können.

Von hundert Neubauwohnungen wurden in diesen zwei Monaten etwa fünf günstiger. Bei Wohnungen in älteren Gebäuden waren es etwa zehn. Neubauwohnungen werden also halb so oft günstiger.

Wie groß die Preissenkungen sind

Bei Wohnungen mit gesenktem Preis betrug die typische Senkung 6,5 % bei Neubauwohnungen und 5,8 % bei Wohnungen in älteren Gebäuden. In Euro sind das rund 22.000 Euro bei neuen und rund 15.000 Euro bei älteren Wohnungen.

Die Preise von Neubauwohnungen steigen auch

Über den gesamten Beobachtungszeitraum waren Senkungen auch bei Neubauwohnungen häufiger als Erhöhungen, aber nicht viel. Von zehn Neubauwohnungen, deren Endpreis vom Anfangspreis abwich, lagen sechs darunter und vier darüber. Bei älteren Wohnungen waren von zehn solchen Fällen acht Senkungen und zwei Erhöhungen. Die Erhöhungen waren dabei genauso groß wie die Senkungen, rund 6 %.

Der Preis einer Neubauwohnung im Inserat ist also keine Einbahnstraße nach unten.

Mehrere Wohnungen werden am selben Tag günstiger

Auf Kvadratko werden alle Inserate für dieselbe Immobilie als ein Angebot gezeigt. In dieser Analyse zählen wir dieselbe Wohnung derselben Agentur einmal, und alle Wohnungen desselben Projekts betrachten wir gemeinsam, als ein Gebäude. So hat ein großes Gebäude mit dreißig Wohnungen nicht mehr Gewicht als ein kleines mit drei. Wir kamen auf 502 Gebäude.

Dann haben wir geschaut, wie viele Gebäude mindestens eine Preissenkung oder Preiserhöhung hatten. Jedes Gebäude zählt einmal, unabhängig von der Zahl der inserierten Wohnungen. In jedem dreizehnten Gebäude wurde mindestens eine Wohnung günstiger. In ebenso vielen Gebäuden wurde mindestens eine Wohnung teurer.

Unter den Gebäuden mit einer Senkung wurde in mehr als der Hälfte der Preis mehrerer Wohnungen gesenkt, fast immer am selben Tag. In einem Gebäude wurden die Preise aller acht beobachteten Wohnungen innerhalb eines Monats dreimal gesenkt. Die Senkung betrug insgesamt 20 %. Dasselbe gilt für Erhöhungen, auch sie kommen für mehrere Wohnungen auf einmal.

Bei älteren Wohnungen entscheidet jeder Eigentümer allein über den Preis. Im Neubau legt derselbe Verkäufer oft die Preise für mehrere Wohnungen im Projekt fest, sodass sich die Preisliste auf einmal ändert. Die typische Senkung je Gebäude beträgt 6 %, rund 20.000 Euro je Wohnung.

Wann die erste Preissenkung kommt

Unter den Wohnungen, die in ihren ersten 60 Tagen auf dem Markt günstiger wurden, kam die erste Senkung bei einer Neubauwohnung typischerweise nach 32 Tagen. Bei älteren Wohnungen nach 23 Tagen.

Betrachtet man alle Wohnungen, die wir seit dem Tag der Veröffentlichung verfolgen, unabhängig davon, wann sie günstiger wurden, war die Zeit bis zur ersten Senkung fast gleich, rund drei Wochen in beiden Gruppen.

Preishistorie in jedem Inserat

Die Preishistorie in jedem Kvadratko-Inserat zeigt, ob der Verkäufer den Angebotspreis bereits geändert hat. Wer ein Inserat als Favorit speichert, kann Benachrichtigungen über Preissenkungen erhalten.

Wie wir gerechnet haben

1. Quelle. Verkaufsinserate für Wohnungen auf Kvadratko mit mindestens einem erfassten Preis im Beobachtungszeitraum. Wir beobachten Angebotspreise aus Inseraten, keine erzielten Verkaufspreise.
2. Preisänderung. Für jedes Inserat vergleichen wir den ersten und den letzten erfassten Preis. Kleine Änderungen von wenigen Euro, offensichtliche Eingabefehler und Manipulationsversuche erkennt das System selbst und zählt sie nicht als Änderung.
3. Entfernte Inserate. Eine Wohnung, die inzwischen verkauft oder zurückgezogen wurde, bleibt in der Stichprobe, wenn sie im Beobachtungszeitraum mindestens einen erfassten Preis hat, auch wenn sich der Preis nie geändert hat.
4. Vergleich neuer und älterer Wohnungen. Er umfasst im Sommer veröffentlichte Inserate, die wir seit dem Tag der Veröffentlichung verfolgen und deren Veröffentlichung mindestens 60 Tage zurückliegt. Wir schauen, was in diesen ersten 60 Tagen mit dem Preis passiert ist. Das Inserat musste nicht die ganze Zeit online bleiben.
5. Doppelte Inserate. Dieselbe Wohnung, die dieselbe Agentur mehrfach inseriert, zählen wir einmal.
6. Gebäude. Inserate derselben Agentur oder desselben Bauträgers, die unser System zu demselben Projekt verknüpft, im selben Ort, mindestens drei Wohnungen, überwiegend Neubau. Dieselbe Gruppierung nutzt auch unsere Neubau-Übersicht.
7. Erste Senkung. Wir berechnen sie nur für Inserate, die wir seit dem Tag der Veröffentlichung verfolgen, bis zum ersten Preis unter dem Anfangspreis.
8. Typisch heißt Median: Die Hälfte der Senkungen ist kleiner als dieser Wert, die Hälfte größer. Prozentsätze und Eurobeträge sind auf denselben Inseraten berechnet. Aktuelle Zahlen für alle Immobilienarten finden sich auf der Seite der Preissenkungen.