Kurz gesagt: ja - Ausländer dürfen in Kroatien Immobilien kaufen, die Regeln hängen aber von der Staatsangehörigkeit ab. Bürger der EU und des EWR kaufen zu denselben Bedingungen wie Kroaten; Schweizer ebenfalls, mit einer Sonderregel bei der Eintragung. Bürger anderer Staaten dürfen nur kaufen, wenn zwischen Kroatien und ihrem Land Reziprozität (Gegenseitigkeit) besteht - und nur mit vorheriger Zustimmung des Justizministeriums, einem Verfahren, das in der Praxis von einem Monat bis zu mehreren Monaten dauert. Eine alternative rechtliche Struktur ist der Kauf über eine kroatische Gesellschaft, die steuerlich und rechtlich geprüft werden sollte.
Wer kaufen darf - nach Kategorien
| Staatsangehörigkeit | Kaufregeln |
|---|---|
| EU und EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) | Dieselben Bedingungen wie für kroatische Staatsbürger, ohne vorherige Zustimmung. Seit dem 1. Juli 2023 dürfen EU-Bürger auch landwirtschaftliche Grundstücke erwerben. |
| Schweiz | Ohne vorherige Zustimmung, aber natürliche Personen müssen dem Antrag auf Grundbucheintragung eine Bestätigung über den angemeldeten vorübergehenden Aufenthalt in Kroatien beilegen. |
| Drittstaaten mit Reziprozität (z. B. Großbritannien, die meisten US-Bundesstaaten) | Kauf mit vorheriger Zustimmung des Ministeriums für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation, in der Regel nur innerhalb eines Baugebiets. |
| Staaten ohne Reziprozität | Ein direkter Kauf ist nicht möglich. Die Reziprozität ändert sich und kann vorübergehend eingeschränkt sein - maßgeblich ist die offizielle Reziprozitätsliste des Ministeriums, geprüft unmittelbar vor der Transaktion. |
Hinweis zur OECD: ein Gesetz von 2025 (Amtsblatt NN 52/2025) sieht vor, dass Bürger von OECD-Staaten EU-Bürgern gleichgestellt werden - diese Bestimmung tritt jedoch erst am Tag des OECD-Beitritts Kroatiens in Kraft. Die Änderung gilt noch nicht; bis zum Beitritt gelten die aktuellen Regeln.
Vorherige Zustimmung: so läuft das Verfahren
- Zuerst die Rechtsgrundlage, dann der Antrag. Dem Antrag muss der Kaufvertrag oder Vorvertrag im Original oder als beglaubigte Kopie beiliegen. In der Praxis wird der Vertrag oft unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass die Zustimmung erteilt wird.
- Unterlagen zum schriftlichen Antrag: die Rechtsgrundlage des Erwerbs, ein Nachweis der Staatsangehörigkeit des Käufers, ein Grundbuchauszug der Immobilie, eine Bescheinigung der Raumordnungsbehörde, dass die Immobilie in einem Baugebiet liegt, sowie - wenn der Antragsteller im Ausland ist - eine Vollmacht und die Angaben einer in Kroatien zustellungsbevollmächtigten Person.
- Dauer: in der Praxis von einem Monat bis zu mehreren Monaten, je nach Land des Käufers und Vollständigkeit der Unterlagen.
- Die Zustimmung überträgt kein Eigentum. Sie ist Voraussetzung eines gültigen Erwerbs - das Eigentum entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch auf Grundlage des Eintragungsantrags.
Kauf aus der Ferne
Das gesamte Verfahren ist ohne Anreise nach Kroatien möglich: der Käufer erteilt einem Rechtsanwalt oder einer anderen Vertrauensperson eine beglaubigte Vollmacht (in der Regel mit Apostille), die in seinem Namen den Vertrag unterzeichnet, Anträge stellt und Zustellungen entgegennimmt.
Kauf über eine kroatische Gesellschaft
Eine alternative rechtliche Struktur für Käufer aus Drittstaaten: die Gründung einer kroatischen Gesellschaft (meist einer d.o.o., dem lokalen Pendant zur GmbH), die die Immobilie als inländische juristische Person kauft - Eigentümerin ist dann die Gesellschaft, nicht der Käufer persönlich. Eine vorherige Zustimmung ist nicht nötig, und der Gesellschaft stehen auch Kategorien von Immobilien offen, die ausländischen Privatpersonen verwehrt sind. Dem stehen Gründungs- und laufende Kosten (Buchhaltung, Jahresabschlüsse) sowie die steuerliche Behandlung von Nutzung und späterem Verkauf gegenüber - ob sich das lohnt, muss im Einzelfall mit Steuer- und Rechtsberatern geprüft werden.
Immobilien mit besonderen Beschränkungen
- Landwirtschaftliche Grundstücke: für Drittstaatsangehörige nicht verfügbar; EU-Bürger dürfen sie seit dem 1. Juli 2023 erwerben, für Schweizer gelten Sonderregeln - den konkreten Fall vor dem Kauf prüfen.
- Naturschutzgebiete: es gibt kein pauschales Verbot, aber besondere rechtliche Regime, Beschränkungen und Vorkaufsrechte des Staates bzw. der Gemeinden nach dem Naturschutzgesetz - den Status der konkreten Immobilie vor der Transaktion prüfen.
Häufige Fragen
Dürfen Briten nach dem Brexit in Kroatien Immobilien kaufen?
Ja. Großbritannien gilt als Drittstaat, die Reziprozität besteht jedoch - britische Käufer brauchen die vorherige Zustimmung des Ministeriums, die in der Regel erteilt wird.
Dürfen Amerikaner in Kroatien Immobilien kaufen?
Ja, die Reziprozität mit den USA besteht, wird aber je nach zuständigem US-Bundesstaat beurteilt - für die meisten uneingeschränkt, für wenige mit Auflagen. Maßgeblich ist die offizielle Reziprozitätsliste des Ministeriums.
Bringt der Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Eigentum an einer Immobilie verschafft keine Aufenthaltserlaubnis - für Drittstaatsangehörige gelten weiterhin die üblichen Regeln (für die meisten 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum).
Brauche ich eine OIB?
Ja, jeder Käufer benötigt eine OIB (persönliche Identifikationsnummer) - die Steuerverwaltung stellt sie kostenlos aus; sie ist Voraussetzung für den Kauf und die Grundbucheintragung.
Was kostet der Kauf zusätzlich zum Preis?
Grunderwerbsteuer von 3 %, Maklerprovision (sofern Sie mit einer Agentur einen Vermittlungsvertrag geschlossen haben), Notar und Grundbuch - die Zahlen mit Rechenbeispiel liefert unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Aktualisiert: 21. Juli 2026. Reziprozität und Regeln unmittelbar vor der Transaktion prüfen. Quellen: gov.hr - Immobilienkauf für ausländische Staatsangehörige, Ministerium für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation, Amtsblatt NN 52/2025.