Ukratko: da - stranci mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ali pravila ovise o državljanstvu. Državljani EU-a i EGP-a kupuju pod istim uvjetima kao Hrvati, švicarski državljani također, ali uz jedan poseban uvjet kod uknjižbe. Državljani ostalih zemalja mogu kupovati samo ako s njihovom državom postoji uzajamnost i ako ishode prethodnu suglasnost ministarstva nadležnog za pravosuđe - postupak koji u praksi traje od mjesec dana do nekoliko mjeseci. Alternativna pravna struktura je kupnja preko hrvatske tvrtke, koju treba porezno i pravno procijeniti.
Tko može kupiti - po kategorijama
| Državljanstvo | Pravila kupnje |
|---|---|
| EU i EGP (Island, Lihtenštajn, Norveška) | Kao hrvatski državljani, bez prethodne suglasnosti. Od 1. srpnja 2023. državljani EU-a mogu stjecati i poljoprivredno zemljište. |
| Švicarska | Bez prethodne suglasnosti, ali fizička osoba uz prijedlog za uknjižbu prilaže potvrdu o prijavi privremenog boravka u Hrvatskoj. |
| Treće zemlje s uzajamnošću (npr. Ujedinjeno Kraljevstvo, većina saveznih država SAD-a) | Kupnja uz prethodnu suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, u pravilu samo unutar građevinskog područja. |
| Zemlje bez uzajamnosti | Izravna kupnja nije moguća. Uzajamnost se mijenja i zna biti privremeno ograničena - mjerodavan je službeni popis uzajamnosti Ministarstva, provjeren neposredno prije transakcije. |
Napomena o OECD-u: zakonom iz 2025. (NN 52/2025) predviđeno je izjednačavanje državljana država članica OECD-a s EU građanima, ali ta odredba stupa na snagu tek danom pristupanja Hrvatske OECD-u. Promjena još nije na snazi - do pristupanja vrijede sadašnja pravila.
Prethodna suglasnost: kako izgleda ishođenje
- Prvo pravna osnova stjecanja, pa zahtjev. Zahtjevu se prilaže kupoprodajni ugovor ili predugovor u izvorniku ili ovjerenoj preslici. U praksi se ugovor često sklapa pod odgodnim uvjetom ishođenja suglasnosti.
- Dokumenti uz pisani zahtjev: pravna osnova stjecanja, dokaz o državljanstvu kupca, izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu, uvjerenje upravnog tijela za prostorno uređenje da se nekretnina nalazi unutar građevinskog područja te - ako je podnositelj u inozemstvu - punomoć i podatak o opunomoćeniku za primanje pismena u Hrvatskoj.
- Trajanje: u praksi od mjesec dana do nekoliko mjeseci, ovisno o državi kupca i kompletnosti dokumentacije.
- Suglasnost nije prijenos vlasništva. Ona je pretpostavka valjanog stjecanja - vlasništvo se stječe tek uknjižbom prava vlasništva u zemljišne knjige, na temelju prijedloga za uknjižbu.
Kupnja na daljinu
Cijeli postupak moguće je provesti bez dolaska u Hrvatsku: kupac izdaje ovjerenu punomoć (u pravilu s apostilom) odvjetniku ili drugoj osobi od povjerenja, koja u njegovo ime potpisuje ugovor, podnosi zahtjeve i prima pismena.
Kupnja preko hrvatske tvrtke
Alternativna pravna struktura za kupce iz trećih zemalja: osnivanje hrvatskog trgovačkog društva (najčešće d.o.o.) koje nekretninu kupuje kao domaća pravna osoba - vlasnik je tada tvrtka, ne kupac osobno. Prethodna suglasnost nije potrebna, a društvu su dostupne i kategorije nekretnina koje stranim fizičkim osobama nisu. S druge strane, tu su troškovi osnivanja i vođenja društva (računovodstvo, godišnji financijski izvještaji) te porezni tretman korištenja i buduće prodaje nekretnine - isplativost treba procijeniti s poreznim i pravnim savjetnikom za konkretan slučaj.
Nekretnine s posebnim ograničenjima
- Poljoprivredno zemljište: državljanima trećih zemalja nije dostupno; državljani EU-a mogu ga stjecati od 1. srpnja 2023., a za švicarske državljane vrijede posebna pravila - konkretan slučaj provjerite prije kupnje.
- Zaštićena područja prirode: ne postoji opća zabrana, ali vrijede posebni pravni režimi, ograničenja i pravo prvokupa države odnosno jedinica lokalne samouprave prema Zakonu o zaštiti prirode - status konkretne nekretnine treba provjeriti prije transakcije.
Česta pitanja
Mogu li Britanci kupiti nekretninu u Hrvatskoj nakon Brexita?
Da. Ujedinjeno Kraljevstvo tretira se kao treća zemlja, ali uzajamnost postoji - britanski kupci trebaju prethodnu suglasnost ministarstva, koja se u pravilu izdaje.
Mogu li Amerikanci kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Da, uzajamnost sa SAD-om postoji, ali se utvrđuje prema saveznoj državi kupca - za većinu saveznih država je potpuna, za manji broj vrijede ograničenja. Mjerodavan je službeni popis uzajamnosti Ministarstva.
Daje li kupnja nekretnine pravo na boravak?
Ne. Vlasništvo nekretnine ne donosi boravišnu dozvolu - državljani trećih zemalja i dalje podliježu pravilima boravka (za većinu 90 dana unutar svakih 180 u schengenskom prostoru).
Treba li mi OIB?
Da, svakom kupcu treba OIB - besplatno ga izdaje Porezna uprava i preduvjet je za kupnju i uknjižbu.
Koliko košta kupnja povrh cijene?
Porez na promet nekretnina od 3 %, provizija (ako ste s agencijom sklopili ugovor o posredovanju), bilježnik i uknjižba - detaljne brojke i primjer izračuna donosi naš vodič o troškovima kupnje.
Ažurirano: 21. srpnja 2026. Uzajamnost i pravila provjerite neposredno prije transakcije. Izvori: gov.hr - kupnja nekretnina za strane državljane, Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, NN 52/2025.